매매 집주인 과 기존 임차인 명도소송 주의점

명도 소송 주의점

 

부동산 시장의 전망이 매우 어둡습니다.

작년부터 전세사기로 인해서 어려운 사람들에게 더욱 힘들게 했습니다.

대부분 젊은 층과 신혼부부들이 많았습니다.

그러면서 경매로 넘어가는 집들이 많아서 임대인과 임차인의 문제를 넘어 법적으로

형사 고발하는 사례들이 많았습니다.

 

오늘은 전세사기는 아니지만, 명도 소송에 주의점과 임차인의 권리에 대해서 알아보겠습니다.

 

계약 종료 5개월 전에 집주인과 계약 연장하기로 합의했습니다. 문제는 그때부터 집주인이 바뀌었는데 그 집에서 살고 싶어 한다는 것입니다. 분명 전 집주인과의 합의인데, 새 집주인이 갑자기 나와서 당황스럽습니다. 라고 한다면 여러분들은 

어떨까요?

 

 

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근래 들어 새 집주인이 실제 거주하는지 아닌지를 두고 세입자와 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

부동산 전문가들은 세입자와 기존 집주인의 계약 조건에 따라 새 집주인이 집주인을 상대로 소송을 제기하지 못할 수도 있다고 조언합니다.

 

부동산 전문가는 이렇게 조언합니다.

주택 전세가 실거주 목적으로 주택을 구입한 새 집주인과 기존 세입자 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다.

이 경우 단순 분쟁과 소유권 상실 소송으로 이어질 수 있습니다. 하지만, 새 집주인이 해당 주택에 거주할 의사가 있다고

하더라도 두 가지 상황을 고려하지 않으면 명도 소송을 해도 어렵다고 합니다.

 

명도소송은 집주인이 세입자에게 집을 비워달라고 요구하는 소송을 말합니다.

 

주택임대차보호법(이하 주택임대차보호법)은 임대인이 실거주 목적으로 소명을 요구하는 것이 임차인의 권리에 우선한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인에게 일단 보장된 갱신요구권은 법률이 정하는 강행법규이지만, 임대인은 실거주를 희망하는 경우 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있습니다.

 

이는 새로운 집주인이 된 사람도 마찬가지입니다. 다만, 새로운 집주인이 실생활을 희망하더라도 갱신청구권이 우선할 수 있습니다. 세입자가 최초로 갱신청구권을 행사한 때입니다.

 

문제는 세입자가 새 집주인이 아닌 기존 집주인과 합의를 보았는지, 그 사이 집주인이 바뀌었으면 효력이 인정되는 것입니다.

 

부동산 전문가는  "법상 집주인이 바뀌면 새 집주인도 기존 계약을 준수할 의무와 권리가 있다"며 "따라서 전 집주인과 세입자가 계약 연장에 합의했다면 새 집주인도 이들 계약을 이어받아 연장 계약이 종료될 때까지 세입자의 주거를 보장해야 한다"라고" 주장했습니다.

 

한편, 전 임대인과 임차인 사이에 계약 연장에 대한 합의는 이루어지지 않고 있지만, 실거주 이전의 새 임대인에 대해서는 여전히 주의해야 할 점이 있습니다. 임차인이 단기전월세 계약을 맺고 있는 경우가 이에 해당합니다.

 

실제 거주 이전의 새 집주인에게는 아직 주의할 점이 있습니다. 세입자가 단기적인 이전 월세 계약을 맺고 있는 경우입니다. 예를 들어, 이전 집주인은 1년 전에 월세 세입자와 1년 후에 집을 팔기로 계약을 맺었습니다.

 

이후 이전 집주인은 큰 문제가 없을 것으로 판단해 거주를 희망하는 새 집주인에게 집을 팔 예정입니다. 이 경우 세입자가 새 집주인의 1년 추가 거주 요청을 거부하면 집주인 명의를 놓고 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

다만 법률상 명확한 소송이 성립하기 어렵다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.

부동산 전문가는 "본조법상 2년 미만 단기계약의 경우 계약기간이 2년이라는 규정이 있다"며 "계약이 1년의 단기계약이라 하더라도 임차인이 원하면 기본적으로 계약기간이 2년까지 보장돼야 한다"라고" 말했습니다

 

따라서 단기전입·월세 계약에서는 계약 종료 전에 임차인에게 확실한 의사를 확인하는 절차가 필요합니다.

 

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한편, 집주인이 그 주택에 거주할 예정인 경우에는 신규 집주인 여부와 관계없이 거쳐야 하는 절차가 있습니다. 계약 해지의 통지. 주택에 거주하는 것이 목적인 경우에는 집주인에게 그 주택에 거주할 것임을 통지해야 계약을 해지할 것으로 판단됩니다.

 

계약해지통지서는 계약기간 종료 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 전달되어야 합니다. 이 과정에서 임차인에게 해지의사의 증빙자료를 남겨주어야 장래 밝기 분쟁에서 작동할 수 있습니다.

 

부동산 전문가는 "법이 정한 고지 기간을 지키지 않으면 법에 따라 집주인과 세입자를 위한 묵시적 재계약으로 계약이 자동 연장된다"며 "이 경우 앞으로 실제 거주지 고지가 무용지물이 될 수 있기 때문에 고지 기간을 준수해야 한다"라고" 설명했습니다